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史记:厦门房产列传——厦漳泉房产网

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发表时间:2019-09-11 15:13作者:原创作者:显龙来源:原创:财经论语网址:http://www.xzqfang.com

大国东南,海峡西岸,从反清复明的刀光剑影,到炮镇金门的烽火狼烟,从五口通商的委曲求全,到改革开放的前沿阵地,百年巨变,这座城市见证了大陆文明向海洋文明时代转变的腥风血雨。

租界的遗迹早已尘封多年,游客们只能看到鼓浪屿上异域风情的花园洋房,清新小资的文艺小店,正如此刻小店旁讨论房价的年轻人,议论着70年产权的房子如何如何,浑然不觉70年前,这里还是一片战火纷飞。

人类改变了这座城市的命运,这座城市也改变了很多人的命运。从1998年住房改制,到如今已有21年,二十一年来,厦门市的房价翻了31倍。

21年,房价让许多人实现了阶层跃升,也让更多人望而却步,前脚后脚,早一步晚一步,便是天壤之别,譬如人生,先来后到,看似公平,又似不公平,细细品味,觉得哪里不对,但也说不出到底是哪里不对。

2019,当房价暴涨的浪潮终于过去之后,厦门,这个房价收入比畸高的城市,又将何去何从呢,时间,正在见证变化。

厦门房产列传

   萌芽初现

从上个世纪80年代中期开始,政府加快了经济体制改革的步伐,“住房也是商品”的观点逐渐得到政府的认同,1984年,位于浮屿的嘉美花园由厦门房地产公司投资兴建,此后,美仁新村、莲坂小区、官任小区等商品房项目相继开发。

1991年,厦门出现了第一个商品化的统建房小区——松柏小区,但每套两三万元的价格并未吸引人们的兴趣,许多拿到指标的单位“无人问津”,只能退回给住宅办,彼时,相比商品房,只需少量租金的无偿分房仍是主要的置业选择。

   自由飞翔   

1992年,邓公南巡,全国经济掀起发展浪潮,政府放宽准入制度,开发商开始放飞自我,房地产市场急剧升温,厦门一年增加了100多家开发商。房价从1991年的1000元/平飙升到1993年的4000元/平左右,我们现在看到许多城市的房价翻倍,与当时相比,实在是小巫见大巫。

   哑然熄火   

由于1992年开始的暴涨过于激烈,到了1993年的下半年,已经极度失控,伴随货币大量增发,信贷急剧膨胀,物价疯狂上涨。为了促使经济“软着陆”。政府出手调控,大批工程下马,房地产遭受沉重打击,开发商的资金链纷纷断裂。一直持续到1995年,岛内的住宅均价从四五千下滑到两三千,部分项目如依人大厦等甚至成了著名的烂尾楼。

短短三年的变化,充分体现了房价“一放就乱,一管就死”的现象,此后,这种现象几乎成了中国房价,甚至整个经济规律的魔咒,不断在放松与调控的周期中循环,以前如此,现在……依然如此,说到底,规则不明,靠行政力量而不是靠合理规则管控的市场,这是必然结果。

   世纪巨变   

1997年亚洲金融危机爆发,与东南亚危机伴随的,是中国稳定的货币和廉价劳动力的机遇,一系列产业转移与扩大开放同步进行,1998年国家逐步实行住房分配货币化,直接促进了全国房地产的复苏,市场需求逐渐活跃。

1999-2002年间厦门预售商品房数量基本稳定在250至300万平之间,均价稳定在3500元/平左右。厦门优美、宜居的环境也吸引了大量外地人到厦门购房,外地购房人群接近七成,单身公寓也开始在厦门出现,小面积的独立店铺受到追捧,价格不断升高,为增加利润率,一些开发商提高建筑密度、降低居住品质以增加商业面积。

   遍地黄金

2003年-2007年,是厦门房地产飞速发展的时期。每年供给超过300万平,销售需求近350万平,供不应求,买房者追涨心态明显。年均价格上升幅度超过两位数,这一时期的户型设计也更加多样化,入户花园,挑高复式楼也因产品附加值高而受到购房者的青睐。市民购房大多自己居住,但投资需求已经开始上升,特别是岛内,改善型置业和投资型置业逐步成为岛内主流,炒作之风渐起,房价上涨加快。由于房地产市场的持续火热,众多烂尾楼项目在这一时期也起死回生。2005年3月,国务院把抑制房价提高到政治高度,写进总理政府工作报告。5月11日国家七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,但效果一般,2006年到2007年,房价继续上涨,省内异地客户曾一度占据了四成的买方市场,随后又开始回落。

明发商业广场、罗宾逊广场等也在这期间开工建设,住宅开发的热点逐渐由岛内延伸到岛外,集美、海沧、同安都陆续开发起来。

   平地惊雷   

2008年,次贷危机爆发,中国房地产同样风声鹤唳。房市在经历数年的狂飙突进后急转直下,成交持续低迷、土地近半流拍、降价、断供、退房、市场信心更是跌入谷底。相比2007年,总成交面积同比下降47%,成交金额同比下降59%,受销售下降影响,厦门住宅库存一度攀升至292万平方米,

年末在政府救市以及众开发商集中营销的攻势下,楼市交易出现了回暖反弹,给2008的楼市寒冬带来了暖风。

   起死回生

2009年,四万亿风起云涌,在海量信贷支撑下,房地产进入圈地高潮,2011年,世茂、中航、保利、招商、中海相继进入厦门,2009年、2010年两年间,原本逐步下降的库存,又在2011年达到高点——307万平方米。虽然房价日渐昂贵,但这一时期仍是厦门中产上车的机会,如今八九万的海峡国际社区,特房·筼筜书院,当时不过两万,联发五缘湾一号1.8万,现在也是8万的豪宅区,而集美的万科金域华府,海沧的未来海岸系·天湖当时也在万元上下,同安,翔安还能买到六千左右的的商品房。

这一时期,岛内已渐趋豪宅化,五缘湾、湖边水库、观音山片区,优质的自然景观,使得本土、外地大鳄争相进入,高地价、高房价、高品质使得这一些区域成为高端住宅的聚集地。集美新城、海沧新城逐步成熟,BRT、翔安隧道开通,岛内外的交通也更加便利。大幅推进了岛外的房地产开发速度。

2011年1月28日“新国八条”政策颁布,一线城市在经历市场内部调整后,交易量明显得到控制、新房价格更加理性。

   历史新高   

到了2012年,随着龙湖、阳光城、融信、泰禾、中交相继“登鹭”,异地房企在厦版图急剧扩张。龙湖斩获灌口三幅地块,一举进入厦门开发商土储前十名,而万科获得厦门北站的项目拔得头筹。

2012年厦门成交量高达477万平,破历史记录,岛外市场也进一步扩容,销售面积达到全市7成以上,而岛内外价格差距将近一倍,集美领跑全市住宅市场。随着厦门城市辐射力增强,2012年开发商异地联展拓客效果也更加显著,省内客户大规模入厦,成交比例大幅回升。随着高铁的通车、厦门北站的建设和城际高速路的修建,厦门吸引了大量省内异地客群的目光。

   遍地开花   

2013年,福建楼市遍地开花,厦门楼市更加疯狂,2月新国五条及其细则出台二手房市场抢搭政策末班车,客户“恐慌性”购房,供需失衡,地王潮一浪高过一浪。3月同安商住用地楼面价达到5331元/平,4月翔安商住地块达到7020元/平的楼面价,8月海沧马銮湾地块楼面价10834元/平,各项目纷纷蕴量涨价,12月,海沧马銮湾楼面价再度刷新为14311元/平,翔安到达12547元/平的楼面价,也是这一年,岛外楼面价普遍突破万元,“房价即地价,抢到即赚到”“搭上万元房末班车”是购房者最终的选择;但价格高涨的同时,7月、8月、9月,市场放量缩减,销量已出现后继乏力的现象。

   如履薄冰   

2014年初“两会”中央提出“分类调控”指导思想,地方政府被赋予了更多的调控自主权。而市场在经历了2013年的成交井喷之后,2014年全国房地产行业各项指标均高位回落。全国宏观经济下行,前三季度信贷紧缩,购房成交加大,卖双方持续僵持,成交量锐减3成,可售存量持续增加,去化率大幅走低,平均去化率55%,房企以价换量。不过,虽然整体萎靡,个别项目如央墅、中航城、泰禾厦门院子等项目入市仍取得了不错的销售成绩。但个案无法撑起整体行情,存量过度饱和几乎已成为行业共识,万科白银时代的呼声又一次响彻耳边,冬天似乎不可避免,楼市遇冷,经济下滑压力骤然增大,下半年救市政策密集出台,随着限购限贷松绑、央行降息等多重政策利好,二手房市场又一次迎来回升。

   风云再起   

2015,是中国也是厦门房地产举足轻重的一年。这一年,中央多次会议提到房地产,去库存总基调贯穿始终,公积金、降首付等多项政策叠加,棚改在全国全面铺开,楼市迎来史上政策“最宽松”的一年,厦门借助这股东风,成为全国上涨的“领头羊”,全年商品住宅销售352万平,均价更是跃居全国第四,达到21562元/平。

外来大鳄强势进驻,地王屡被刷新。恒大、龙湖、世茂等争相抢夺。全年土地出让总金额296亿元,同比上升72%;其中商住用地出让总金额179亿元,占比61%。集美、海沧地王争雄。集美恒大帝景14857元/平斩获地王、世茂2014JPP04地块住宅部分楼面价突破1.6万元/平;海沧龙湖H2015P05以楼面价15679元/平、总价45亿元荣登海沧总价单价双料地王。另一方面,受年底购房入户政策截止影响,12月供应大幅增加,在落户倒计时的挤压下,创造了两年单月成交面积的最高记录。2015年,厦门各区均价依次为思明区38315元/平,湖里36697元/平,海沧20617元/平,集美17869/平,同安14015元/平,翔安15117元/平。

   群雄争霸   

2016年厦门房地产“先扬后抑”,前三季度极度繁荣,10月后“调控回落”,开发投资、销售、新开工等指标“增速冲高回落。5场住宅用地拍卖,16幅地块成交,房企参与254次,角逐1975轮,15家房企竞得土地,翔安与环东海域成为供地主力,融创、融侨、融信、首开、龙湖、世贸、金茂、雅居乐等众多开发商你争我抢,平均楼面价高达31231元/平,平均溢价110.4%,土地出让金476亿。地价带动房价翻番上涨,住房销售面积、金额创历史新高,待售面积持续下滑。但2016年房地产的火热之下,“隐忧”已现。随着中央“抑制资产泡沫“和”防范金融风险“的政策基调确立以及相应实施措施陆续出台,行业持续调整已经近在眼前。

   强弩之末   

2017年1月,央行强调要因城施策,继续落实好差别化住房信贷政策;2月中人民银行、银监会提出对个人住房贷款首付比例进行调整,此时厦门房价仍旧一片火热。3月末,厦门出台两年限售的政策,形势急转直下,4月成交暴跌;5月超20城启动“最严调控”限售,10月十九大一锤定音,确立了“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”定位,12月中共中央政治局会议要求加快住房制度改革和长效机制建设。

厦门房产列传

这一年,厦门楼市像过山车一样高开低走,3月是厦门二手房成交的高峰,也是价格的高点,限售之下,短期炒房的人群潮水般退去,土拍楼面价直降万元,厦门房价开始步入下行通道。

2018年,厦门平均楼面价2.18万元/㎡,相比2017年下降了近20%,与2016年火热的3万+相比,下降了超过30%,多数地块接近底价成交。一手房成交量腰斩,仅70万平,与高峰期的300万更是天壤之别。10月,户籍制度的放开,短短一个月即吸引了5000人落户厦门,带来了短暂的购买力,厦门二手房成交量探底回升。

2019年,在春节的货币宽松,学区房换手和新落户刚需客的带动下,二手房成交火热,带动一手上涨,楼市的小阳春似有风云再起之势,土地拍卖价格节节攀升,然而,小阳春终究改不了大趋势,中央三番五次强调房住不炒,人民日报“中国不会靠炒房拉动经济”的呼声连连发布,其意不言自明。

也许是太多人习惯了长期上涨,忘记了人力之上还有经济规律在,经验能帮人,也能害死人。更何况,只涨不跌也不是什么经验,只是主观感受而已,即使这短短20年,房价也并非只涨不跌。更何况未来更长更久的光阴呢。

从历年成交量上看,随着价格上涨,厦门的住宅成交已然后继乏力,2015年住宅成交350万平,2016年286万平,2017年140万平,2018年71万平,2019年纵然回升,也再难回到300万平了。

毕竟,金字塔越高越窄,顶端的人口就那么多,除非增加金字塔的总体积,那就需要把地基加大了,而地基,则是基本的人口数量和工农业生产效率。这……也就能理解中央不断强调支持实体经济的根本原因了,奈何,实话已经没多少人信了。

   “活下去”   

作为闽南房价的风向标,厦门房价一直比肩四大一线城市,房价收入比更是冠绝全国,2019年,厦门房价均价约4.3万,岛内则高达6-7万,对于普通的工薪阶层,完全靠自己的工资买房无异于痴人说梦。

厦门的房价如此之高,与闽南丰富的民间资本息息相关,四百万人口的城市规模、背后是厦漳泉乃至整个福建高净值家庭的财富累积,作为区域名片的厦门,更像是闽南大地的中心城区。

2019年,厦门的居民存款约2600亿,贷款约4600亿,负债率高达170%,当然,正如前文所述,厦门的主要购房者并非本地工薪阶层,而是来自全省的土豪们,所以债务率嘛,不算是个事,厦门房价不靠厦门存款。即便今年市场热度不高,即便高达7万的房价,岛内的建发玺樾与中骏天宸开盘仍旧收获颇丰,厦门楼市最不缺的,就是土豪,钱不是问题,怎么花钱才是问题。反而是刚需们战战兢兢,毕竟,一套房,就是一辈子,甚至搭上六个钱包,还不知道接下来是涨是跌,这一点,从岛外的刚需盘的冷热分化即可窥见,大起大落的两年,让跑步进场投资客和慌忙跟进的刚需心有余悸。3万以上的房价也已超过了大部分刚需的承受力,地基,已经撑不起这么大的金字塔了。

在这座城市工作的年轻人们,该何去何从呢?   

也许只能——“活下去”吧!

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