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个人房贷利率重大调整!房贷升还是降?——厦漳泉房产网

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发表时间:2019-08-28 21:14作者:厦漳泉陈经理来源:领市泰国房产网址:http://www.xzqfang.com

中国人民银行25日发布公告称,自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

“加点形成”意味着央行同时给了银行自主调整的空间,不过央行同时限定,加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。且首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

“新锚”LPR报价较原来贷款基准利率更低,是不是意味着个人房贷利率也将下行?在新LPR报价当天的吹风会上,央行副行长刘国强就曾明确,房贷利率虽由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。央行有关负责人25日在答记者问中进一步称,与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

业内人士认为,无论是首套还是二套,都会和之前基本不变。此前央行也给商业银行房贷利率调整画出上下限,但没有银行“一探到底”,上浮幅度也多在10-20%,目前大部分城市房贷利率平稳。此次政策目的以平稳房地产预期为主。


定价基准转换后,全国范围内新发放的首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

要点一:房贷利率短期内不会因为定价基准切换而下降

虽然LPR改革是为了降低实体经济融资成本,且8月20日公布的改革后首次报价结果也确实较相应期限的贷款基准利率有所下降,但需要强调的是,本次LPR改革主要惠及的是企业部门的融资成本下降,对于居民部门来说实际影响并不大。尤其是在近期房地产调控再次趋严的背景下,业内普遍认为,短期内大部分城市的房贷利率不会下降,甚至还会进一步小幅上升。

一股份行中层人士对券商中国记者表示,对银行来说,小微企业贷款、个人住房按揭贷款的利率都主要是根据供求关系确定,受基准利率影响较少,银行一般会先确定贷款实际利率,然后再贷款合同上倒推实际利率与基准利率的倍数关系来填写贷款合同。因此,即便今后新发放贷款要求以LPR为定价基准,但实际情况中短期内对此类贷款影响较小。

要点二:基准利率“打折”的住房贷款利率一去不复返

虽然央行方面表示,与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。但由于房地产政策“因城施策”,对于不同城市的实际影响会有所不同。

央行规定,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。这意味着过去及现在部分城市还存在的首套房利率降至基准以下的“打折”情况将一去不复返。

以上海为例,融360大数据研究院监测的数据显示,7月上海首套房贷款平均利率为4.84%,环比下降7个基点,上海地区首套房贷利率降至基准以下,超越厦门成为全国最低。上海地区监测的30家银行分支机构中,7家银行在7月下调了首套房贷款利率,3家银行有所上调。调整后,执行基准利率95折(即4.655%)的银行数量增加至17家,有的银行甚至可以做9折(4.41%)。

要点三:新发放的住房贷款利率可以每年调整一次

虽然今后再无基准利率“打折”的住房贷款利率,但并不意味着长期看住房贷款利率不会下调。按照规定,新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会。

央行公告称,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。

利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

不过,值得注意的是,住房贷款利率每年可以调整的部分仅限于定价基准部分,即最近一个月相应期限的LPR,而对于在LPR基础上的加点部分,则在合同期限内固定不变。

改革后的LPR报价周期变为每月的20日更新一次。对住房贷款借款人来说,今后贷款利率可以每年调整一次,有分析认为,虽然在“房住不炒”的政策基调下,中短期内房贷利率难以下降,但长期看,随着全球央行再次进入货币宽松周期,利率将延续下行趋势,相应的,LPR的变动趋势也会是缓慢下行,会带动贷款利率下行。

因此,新发放的住房贷款利率可以每年有一次根据最新LPR报价的调整机会,长期看,对减少借款人的综合利息支出或是利好。

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